Comme beaucoup de propriétaires, je pensais que mes travaux ne serviraient qu’à améliorer le confort ou la valeur du bien. Jusqu’au jour où j’ai découvert une astuce fiscale simple et parfaitement légale : le déficit foncier. Résultat ? 12 000 € d’impôts effacés, sans montage compliqué ni besoin de devenir un expert fiscal.
Si vous êtes bailleur, que vous avez engagé ou comptez engager des travaux, cette option peut littéralement changer la donne. Voici comment je l’ai utilisée et pourquoi vous pourriez vous aussi en profiter avant la fin de l’année 2025.
Ce que j’ignorais sur les travaux et leur impact fiscal
J’avais acheté un petit appartement à rénover pour le mettre en location. Isolation, chauffage, électricité : tout était à refaire. Le devis final approchait les 25 000 €. Un vrai budget. Mais en discutant avec mon comptable, j’ai appris qu’une bonne partie de ces dépenses pouvait alléger mes impôts grâce au déficit foncier.
En clair, certaines charges liées aux travaux peuvent être déduites de vos revenus fonciers, voire de vos revenus globaux. Et là, l’économie est immédiate.
Déficit foncier : le principe expliqué simplement
Quand vous réalisez des travaux dans un bien mis en location, vous créez un « déficit foncier » si vos charges dépassent vos revenus locatifs. Ce déficit peut alors être déduit de votre impôt :
- Jusqu’à 10 700 € par an en temps normal
- Jusqu’à 21 400 € si les travaux concernent la rénovation énergétique, et ce, jusqu’à fin 2025
C’est exactement ce que j’ai fait. Mes 25 000 € de travaux comprenaient une isolation complète et une nouvelle chaudière à haut rendement. Une partie a été déduite de mes revenus locatifs, et le reste de mes revenus imposables. En deux ans, j’ai fait disparaître plus de 12 000 € d’impôts.
Les conditions à respecter pour profiter de l’avantage
Attention, ce n’est pas un dispositif automatique. Il faut :
- Que le bien soit loué nu (non meublé)
- Que les travaux soient rattachés à la catégorie des charges déductibles (pas de gros œuvre neuf)
- Que les dépenses soient effectivement payées pendant l’année concernée
- Que le logement soit loué dans les trois ans suivant les travaux et pendant au moins trois ans
Ce sont des règles simples, mais qu’il faut suivre à la lettre. Dans mon cas, tout était conforme, et le service des impôts n’a émis aucune objection.
Exemple de calcul de l’économie obtenue
| Dépense / élément | Montant | Impact fiscal |
|---|---|---|
| Travaux éligibles réalisés | 25 000 € | Déficit foncier créé |
| Plafond déductible (2025) | 21 400 € | Déduit du revenu global |
| Tranche marginale d’imposition | 30 % | 6 420 € d’économie directe |
| Déduction restante sur revenu foncier | 3 600 € | Économie l’année suivante |
Et si vous utilisiez cette stratégie vous aussi ?
Cette astuce m’a permis de financer une partie de mes travaux sans toucher à mon épargne. C’est un levier puissant, surtout quand on sait qu’il est encore renforcé jusqu’à fin 2025 pour les rénovations énergétiques.
Et vous, saviez-vous que vos travaux pouvaient réduire vos impôts aussi efficacement ? Si vous avez un bien en location ou en projet, renseignez-vous dès maintenant : ce serait dommage de passer à côté d’une telle opportunité.
