J’ai fait mes comptes pour 2024 : avec mes 10 000 euros de loyers encaissés, je m’attendais à un bel extra pour financer un projet personnel. Ce que j’avais un peu oublié, c’est qu’en 2025, le fisc viendrait lui aussi réclamer sa part. Alors, j’ai demandé à mon conseiller en gestion de patrimoine combien je devais prévoir. Et les chiffres m’ont vraiment surpris : selon que mon logement est loué nu ou meublé, les montants à payer changent du tout au tout.
Ce que je vais vraiment payer si mon logement est loué vide
En louant un bien nu en 2024, j’ai perçu 10 000 € de revenus. Sous le régime micro-foncier (celui qu’on m’a appliqué d’office), je bénéficie d’un abattement automatique de 30 %, peu importe mes charges réelles. Cela veut dire que je suis imposé non pas sur 10 000 €, mais sur 7 000 €.
En me basant sur ma tranche marginale d’imposition de 30 %, le calcul est simple : il faut additionner l’impôt sur le revenu (30 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), soit 47,2 % au total. Résultat ?
| Type de location | Revenus perçus | Base imposable | Taux global | Impôt estimé |
|---|---|---|---|---|
| Location nue (micro-foncier) | 10 000 € | 7 000 € | 47,2 % | 3 304 € |
Autant dire que ça pique… presque un tiers de mes revenus locatifs part en fiscalité. Et encore, c’est une estimation « standardisée », qui suppose que tout est taxé à 30 % : dans les faits, ça peut être un peu moins ou un peu plus selon ma situation personnelle.
Ce que je vais payer si je loue en meublé
Si j’avais loué en meublé sous le régime micro-BIC, j’aurais bénéficié d’un abattement de 50 %. Autrement dit, seulement 5 000 € seraient imposables sur mes 10 000 € encaissés. Avec le même taux global de 47,2 %, mon impôt aurait été beaucoup plus doux :
| Type de location | Revenus perçus | Base imposable | Taux global | Impôt estimé |
|---|---|---|---|---|
| Location meublée (micro-BIC) | 10 000 € | 5 000 € | 47,2 % | 2 360 € |
Soit presque 1 000 € d’économie par rapport à la location nue. C’est ce genre de différence qui me fait sérieusement reconsidérer ma stratégie locative pour les années à venir.
Et si j’opte pour le régime réel ?
Le régime réel permet de déduire toutes les charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais d’agence, assurances, etc. C’est un choix pertinent quand mes charges dépassent l’abattement du régime micro. En 2024, j’ai payé 4 000 € de charges réelles, ce qui fait tomber mon revenu net à 6 000 €.
Mais ce n’est pas tout : si j’avais effectué des travaux importants, j’aurais même pu déclarer un déficit foncier. Et dans ce cas, je n’aurais payé aucun impôt du tout, voire réduit mes autres revenus imposables !
À quoi dois-je penser pour ma prochaine déclaration ?
- Comparer les régimes micro et réel : selon mes charges, il peut être plus avantageux de basculer au régime réel pour maximiser les déductions.
- Tenir compte de ma TMI : plus je suis imposé, plus les optimisations sont rentables.
- Ne pas oublier la CFE : en location meublée, même en non-professionnel, je suis redevable d’une Cotisation Foncière des Entreprises, variable selon la commune.
- Vérifier mes échéances : la déclaration en ligne est ouverte jusqu’au 5 juin 2025 selon ma zone géographique.
Finalement, les 10 000 € que j’ai gagnés en 2024 ne sont pas tous pour moi. Mais en choisissant le bon régime fiscal, je peux éviter de me faire plomber par une fiscalité trop lourde. Mon prochain objectif ? Réduire cette facture l’année prochaine… en optimisant mieux mes charges, voire en passant en meublé si les conditions s’y prêtent.
