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EN BREF
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Les locataires meublés sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE), mais il existe plusieurs astuces pour atténuer son impact financier. Tout d’abord, si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 €, l’exonération de la CFE s’applique, tout comme pour une location meublée au sein de la résidence principale ou pour un meublé de tourisme classé. En outre, des exonérations temporaires peuvent être demandées lors de la première année d’activité, ainsi qu’un dégrèvement possible, calculé selon la valeur ajoutée de l’activité. Enfin, les loueurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire la CFE de leur résultat fiscal, ce qui contribue à réduire la base imposable.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue une charge incontournable pour les locataires meublés. Cependant, des stratégies et astuces peuvent permettre de réduire cette imposition, et ainsi d’améliorer la rentabilité de cette activité. Cet article vous propose un tour d’horizon des options possibles, des exonérations aux dégrèvements, en passant par les choix de statut fiscal, afin d’optimiser vos coûts.
Comprendre la cotisation foncière des entreprises
Qu’est-ce que la CFE ?
La cotisation foncière des entreprises est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), l’autre étant la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Cette taxe est due par toutes les personnes ou entités exerçant une activité professionnelle, y compris les loueurs en meublé. La CFE est calculée en fonction de plusieurs critères, principalement le chiffre d’affaires et la valeur locative du bien.
Conditions d’imposition à la CFE
En principe, tous les locataires meublés doivent s’acquitter de cette taxe. Toutefois, des exceptions existent. Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 € par an, vous êtes exonéré de CFE. Autre cas d’exemption : si le bien loué est votre résidence principale ou fait l’objet d’un classement en tant que meublé de tourisme. Ce dernier point mérite une attention particulière, car obtenir ce classement peut permettre d’échapper à la CFE, à condition que la commune ne s’y oppose pas.
Comment est calculée la CFE ?
Le montant de la CFE dépend du chiffre d’affaires de l’année n-2, ce qui signifie que les chiffres doivent être anticipés pour une bonne gestion fiscale. De plus, la valeur locative de votre bien, qui prend en compte sa superficie et son emplacement, est également déterminante. Cette valeur locative est sujette à des taux de revalorisation variant entre les communes, ce qui peut influencer le montant final de la CFE.
Astuce pour éviter la CFE
Focus sur les exonérations
Les exonérations peuvent être une clé précieuse pour réduire la CFE. La première année, les loueurs en meublé sont exonérés de la CFE. La deuxième année, le montant de la CFE est calculé sur une base réduite à 50%. Ainsi, cette approche progressive permet une certaine souplesse budgétaire lors du lancement de votre activité.
Au-delà de ces exonérations générales, il est également possible de solliciter des exonérations spécifiques auprès de votre collectivité locale. Cela peut être fait en remplissant le formulaire 1447-M-SD, à soumettre précocement, avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année en cours. Certaines communes octroient des exonérations pour la création d’un nouvel établissement, pouvant aller jusqu’à trois ans.
Recourir aux dégrèvements
Un autre levier à explorer est le dégrèvement. Au lieu de bénéficier d’une exonération complète, le dégrèvement de la CFE constitue une réduction partielle de cette taxe. Cela repose sur la valeur ajoutée de votre activité de location meublée non professionnelle (LMNP). La valeur ajoutée est examinée en fonction du type d’activité, qu’elle soit courte ou longue durée, ainsi que du régime fiscal choisi.
Le calcul du dégrèvement se révèle complexe et les bénéfices varient d’un loueur à l’autre. Ainsi, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour maximiser ce bénéfice. De plus, le dégrèvement est souvent automatique sur la base de la déclaration de votre chiffre d’affaires auprès des autorités fiscales.
Optimiser la déclaration et la gestion des biens
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal est fondamental pour la gestion de votre taxe CFE. Seules les personnes relevant du régime réel d’imposition peuvent déduire la CFE de leur résultat fiscal, transformant ainsi cette taxe en charge déductible. Ce mécanisme permet de réduire le montant imposable lié aux revenus locatifs.
En revanche, si vous optez pour le régime micro-BIC, la CFE ne sera pas déductible. Il est essentiel d’analyser votre situation personnelle et de faire les simulations nécessaires pour voir quel régime vous sera le plus favorable sur le long terme.
Améliorer la valorisation locative du bien
La valeur locative de votre bien est déterminée selon des critères locaux prédéfinis. Il est donc judicieux de veiller à ce que la base d’imposition reflète réellement la valeur de marché de votre bien. Cela passe notamment par l’entretien et la valorisation de votre bien. Assurez-vous que vos biens soient en bon état et proposent des équipements attractifs pour les locataires potentiels. Cela pourrait faire évoluer positivement la valeur locative déclarée et ainsi, réduire l’impact global de la CFE.
Pension pour un meublé de tourisme classé
Enfin, la possibilité de faire classer votre logement comme meublé de tourisme ne doit pas être sous-estimée. Ce statut permet d’échapper à la CFE dans la majorité des cas, à condition que la commune n’ait pas instauré des règles spécifiques à l’opposé. Obtenir ce classement présente également d’autres avantages, notamment en termes d’attractivité sur le marché locatif.
Il est recommandé de se renseigner auprès des différentes associations de propriétaires ou auprès des offices du tourisme pour comprendre les critères d’éligibilité et les démarches à suivre.
En somme, en tant que locataires meublés, il existe un panel d’options permettant de réduire votre cotisation foncière des entreprises. Entre les exonérations, les dégrèvements, le régime fiscal adapté et le choix de valorisation de votre bien, les opportunités sont nombreuses. Il s’agit simplement de réaliser une étude approfondie pour optimiser vos coûts fiscaux.
