L’un des principaux changements concerne l’abattement fiscal pour les meublés non classés, qui passe de 50% à 30% dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels. Les meublés classés et les chambres d’hôtes verront également leur abattement diminuer de 71% à 50% sur la même tranche de revenus. Par ailleurs, les communes auront désormais la possibilité de limiter le nombre de jours de location à 90 jours par an pour les résidences principales et de fixer des quotas d’autorisation pour les meublés de tourisme.
Airbnb : adoption de la loi réduisant l’avantage fiscal des locations saisonnières
Le 7 novembre 2024, l’Assemblée nationale a définitivement validé une proposition de loi visant à encadrer les pratiques des locations saisonnières, en particulier celles des plateformes comme Airbnb. Cet accord, atteint après des discussions entre députés et sénateurs, vise à réduire les avantages fiscaux dont bénéficient les meublés touristiques afin de protéger le marché locatif traditionnel et de favoriser l’accès aux logements permanents. Ce texte transpartisan est le fruit d’une volonté collective de réguler le secteur en prenant en compte les enjeux sociétaux liés à l’éviction des résidents dans les zones tendues.
Un besoin de régulation des meublés de tourisme
La montée en puissance des locations de courte durée, souvent gérées par des plateformes comme Airbnb, a transformé le paysage locatif dans de nombreuses villes. Dans les zones à forte demande, cette forme de location a souvent conduit à une pression accrue sur le marché immobilier, avec pour conséquence directe l’éviction de nombreux résidents permanents. Le législateur a ressenti l’urgence d’agir pour contrer ces dynamiques, permettant ainsi de stabiliser le marché tout en préservant le patrimoine immobilier urbain.
La loi adoptée vise à « lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents dans les zones tendues », afin de faciliter la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée. La réduction des avantages fiscaux associés à la location de meublés touristiques contribue à cet objectif, incitant ainsi les propriétaires à privilégier les baux traditionnels. Cette régulation est d’ailleurs soutenue par des élus de tous bords, conscients de l’impact sociétal des transformations du marché immobilier.
Les enjeux fiscaux de la location de courte durée
Le cœur de la réforme réside dans la réduction de l’abattement fiscal dont bénéficient les allant meublés touristiques. Actuellement, les meublés non classés, typiques des logements mis en location sur des plateformes comme Airbnb, bénéficient d’un abattement de 50% sur leurs revenus locatifs, dans la limite de 77 700 euros. Ce seuil est maintenant réduit à 30%, avec un maximum de 15 000 euros de revenus par an. Cela représente un changement significatif qui aligne ces meublés sur le régime des locations nues.
Il est également important de noter que pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement fiscal subira également une baisse, passant de 71% à 50% dans la même limite de revenus locatifs annuels. Cet ajustement vise à rendre les différents types de location plus équitables entre eux, en tenant compte de l’impact qu’ils peuvent avoir sur le marché du logement traditionnel.
Un parcours législatif complexe
Le chemin vers l’adoption de cette loi a été jalonné d’obstacles. Initialement déposée en avril 2023 par les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, la proposition a traversé plusieurs phases avant d’atteindre son objectif final. Après une première lecture en janvier 2024 à l’Assemblée nationale et un vote favorable du Sénat en mai de la même année, les deux chambres du Parlement se sont retrouvées face à des versions divergentes du texte. Ce qui a conduit à la nécessité de convoquer une commission mixte paritaire (CMP) pour tenter d’établir un compromis.
Malheureusement, la dissolution de l’Assemblée nationale a perturbé ce processus législatif, retardant la mise en œuvre de la loi. Ce n’est que récemment, sous l’égide du Premier ministre Michel Barnier, qu’un nouvel accord a pu être établi par une CMP, rassemblant les différents acteurs concernés, permettant ainsi l’adoption définitive du texte le 7 novembre 2024.
Les nouvelles mesures de régulation
Outre la réduction des avantages fiscaux, la législation apporte des éléments nouveaux sur la régulation au niveau local. Les communes seront désormais en mesure, par délibération motivée, d’abaisser le nombre maximal de jours de location pour les résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Cette mesure vise à garantir un équilibre entre la location de courte durée et la préservation de l’accès au logement pour les résidents permanents.
De plus, les collectivités pourront définir des quotas d’autorisation de meublés touristiques sur leur territoire, ainsi que délimiter des secteurs réservés à la construction de résidences principales dans leur plan local d’urbanisme. Ces outils de régulation locale sont essentiels pour que les maires puissent adapter les réglementations aux spécificités de leurs communes, particulièrement dans les zones sous tension immobilière où la pression se fait ressentir.
Les Implications pour les propriétaires et les communes
Avec l’adoption de cette loi, les propriétaires de meublés touristiques subiront des changements significatifs dans leur gestion locative. L’obligation de déclaration soumise à enregistrement pour toute personne offrant un meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou principale, va renforcer la traçabilité et la régularité des locations. Ainsi, les communes disposeront d’outils pour mieux encadrer ces pratiques, à la fois pour protéger les habitants et pour garantir un juste équilibre entre résidence principale et location touristique.
A partir de 2034, un diagnostic de performance énergétique sera exigé pour les meublés de tourisme, au moins classé D, afin d’inciter les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens et réduire leur impact environnemental. Cela souligne également l’attention croissante portée aux enjeux écologiques dans le cadre des réglementations locatives.
Une victoire pour le logement permanent
Cette réforme a été qualifiée de « victoire pour le logement » par ses partisans, qui considèrent qu’elle répond à une réelle nécessité de réguler le marché locatif. Pour Annaïg Le Meur, l’une des initiatrices du texte, cette législation permet un encadrement renforcé qui répond aux besoins des territoires. Elle a insisté sur la nécessité d’agir pour protéger les résidents locaux et assurer une offre de logements adéquate face à une demande en constante augmentation.
Le député Inaki Echaniz, quant à lui, a souligné qu’il restait encore des combats à mener concernant la fiscalité des meublés de tourisme, en affirmant que cet abattement restait encore « trop généreux » et exprimant son intention de continuer à oeuvrer pour d’autres avancées dans le cadre du projet de loi de finances 2025.
Ce cadre législatif ne doit donc pas être perçu comme une fin en soi, mais plutôt comme un premier pas vers une régulation plus globale du marché de la location saisonnière. Pour l’avenir, il est crucial d’observer les effets de cette loi sur le marché locatif, tant du côté des propriétaires que des locataires, et d’ajuster les régulations en conséquence afin de trouver un équilibre pérenne qui préserve le droit au logement.
