J’avais hérité d’une vieille maison familiale un peu trop grande pour moi, avec trois niveaux sous-utilisés et des factures à rallonge. Plutôt que de la vendre ou de la laisser dépérir, j’ai pris une décision un peu folle : la diviser en trois logements indépendants. Résultat inattendu ? Mes revenus locatifs ont littéralement triplé.
Je ne m’attendais pas à ce que cette transformation change à ce point ma situation financière. Avec un peu de méthode, les bonnes démarches, et quelques aides bien choisies, j’ai optimisé un bien ancien sans me ruiner. Voici comment j’ai procédé et pourquoi je referais ce choix sans hésiter.
Pourquoi j’ai choisi de diviser plutôt que vendre ?
La maison faisait plus de 160 m², avec un grenier aménageable, un sous-sol spacieux, et une entrée secondaire déjà existante. L’idée m’est venue en voyant le potentiel inexploité : et si je créais trois logements au lieu d’un seul ?
Plutôt que de louer une grande maison pour un loyer modeste, j’ai préféré la scinder en :
- Un studio en rez-de-jardin
- Un T2 au premier étage
- Un duplex cosy sous les combles
Et dès le premier mois après les travaux, mes revenus locatifs ont triplé, tout simplement parce que je touchais un loyer pour chaque unité.
Les aides et dispositifs fiscaux qui m’ont aidé à rentabiliser
La rénovation a évidemment demandé un certain budget. Mais j’ai pu bénéficier des aides de l’ANAH pour les travaux d’amélioration énergétique et d’aménagement. Isolation, menuiseries, ventilation, tout a été pris en partie en charge.
Côté fiscal, j’ai opté pour le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cela m’a permis de déclarer mes revenus avec le régime réel, ce qui signifie que j’ai pu amortir le bien et déduire les charges liées à la transformation.
Selon l’article 31 du Code général des impôts, ces dépenses sont déductibles : travaux, équipements, intérêts d’emprunt, frais de gestion… tout y passe. Le gain sur la rentabilité nette est considérable.
Ce que j’ai réellement gagné en divisant la maison
Avant les travaux, je louais l’ensemble pour 950 € par mois. Aujourd’hui, avec les trois logements, je touche :
- 450 € pour le studio
- 650 € pour le T2
- 750 € pour le duplex
Soit un total de 1 850 € mensuels, presque le double, sans compter l’optimisation fiscale qui me permet de limiter l’imposition sur ces revenus.
Avant / Après la division : comparaison chiffrée
| Situation | Revenus mensuels | Charges déductibles |
|---|---|---|
| Avant (maison louée entière) | 950 € | Limitées |
| Après (3 logements) | 1 850 € | Travaux + amortissement + frais |
Et si vous faisiez de même avec votre bien ?
Transformer une grande maison en plusieurs unités demande de la rigueur, c’est vrai. Mais avec un bon projet, un architecte si besoin, et les aides disponibles, la rentabilité peut vraiment être au rendez-vous.
Et vous, avez-vous déjà envisagé de diviser un logement pour le louer en plusieurs parties ? Racontez vos projets ou posez vos questions : on apprend toujours en partageant ce genre d’expérience.
