Quand j’ai décidé de louer mon appartement en meublé, je ne m’attendais pas à ce que l’expérience soit aussi… surprenante. Un an plus tard, en faisant les comptes, la rentabilité a dépassé mes prévisions. Pourtant, entre fiscalité, entretien, et vacance locative, je m’étais préparé à une rentabilité moyenne. Mais ce statut bien spécifique, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), a changé la donne. Voici ce que j’ai appris — chiffres à l’appui.
Ce que permet le statut LMNP aujourd’hui
Le grand avantage du LMNP, c’est qu’il me permet de déclarer mes revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plutôt que comme des revenus fonciers classiques. Concrètement, cela signifie deux options fiscales :
- Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur mes loyers imposables (voire 71 % pour la location saisonnière jusqu’en 2024).
- Le régime réel : je peux déduire toutes les charges réelles (amortissement du bien, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.).
J’ai opté pour le régime réel, car avec l’achat récent du mobilier, les frais de notaire, les travaux de rafraîchissement, et un emprunt en cours, il m’était clairement plus favorable.
La rentabilité nette après un an : ce que j’ai observé
Après douze mois d’activité, voici les résultats concrets que j’ai relevés :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € |
| Charges déductibles (intérêts, travaux, mobilier) | 6 400 € |
| Amortissements (non déductibles fiscalement, mais pris en compte) | 2 000 € |
| Résultat imposable | ~0 € |
| Impôt sur le revenu | 0 € |
Grâce à ce mécanisme, j’ai pu encaisser plus de 10 000 € de loyers sans avoir à payer d’impôt sur ces revenus. Et ce, en toute légalité. Même les cotisations sociales ne m’ont pas concerné car je reste en dessous des seuils d’activité professionnelle.
Ce qui change en 2025 avec la réforme fiscale
Le cadre évolue. En particulier pour les propriétaires en location saisonnière. Le taux d’abattement pour le micro-BIC passe de 71 % à 50 %, voire 30 % dans certaines zones. Autrement dit, les locations de courte durée deviennent fiscalement moins intéressantes… sauf si vous passez au régime réel.
Autre changement : la plus-value en cas de revente. Si vous avez amorti votre bien via le régime réel, cela peut réduire le prix de revient et augmenter la plus-value imposable. Il faut donc bien anticiper ces effets si la revente est envisagée à moyen terme.
Les avantages que j’ai réellement constatés
- Des revenus non fiscalisés grâce au régime réel et à l’amortissement.
- Une demande locative forte pour les meublés, notamment en zone étudiante.
- Une meilleure rentabilité nette comparée à la location nue (près de 6,5 % dans mon cas).
Certes, le meublé implique plus de gestion : renouvellement de locataires, entretien du mobilier, état des lieux détaillés. Mais les baux plus courts (1 an ou 9 mois pour les étudiants) me permettent d’ajuster les loyers plus régulièrement, et de valoriser plus facilement le bien.
Quelques limites à anticiper
- Il faut tenir une comptabilité, souvent avec un expert-comptable (environ 300 à 600 €/an).
- Les vacances locatives sont plus fréquentes que dans la location nue.
- Il faut déclarer les revenus BIC dans une liasse fiscale, ce qui peut sembler plus complexe au départ.
À qui je recommande la location meublée ?
Si vous avez un petit logement bien situé, proche d’un campus ou dans une ville dynamique, la location meublée reste très pertinente. Le régime réel devient incontournable dès que vous engagez des dépenses importantes, surtout les premières années. L’important, c’est de faire vos calculs avec précision.
