Je suis tombé par hasard sur la proposition d’Éric Ciotti concernant l’exonération de la plus-value immobilière après 10 ans de détention. Curieux, j’ai creusé un peu le sujet… et ce que j’ai découvert m’a franchement surpris. En tant que propriétaire d’un bien locatif depuis bientôt huit ans, je ne m’attendais pas à ce que cette simple réforme puisse changer aussi radicalement mes perspectives financières.
Une exonération totale après 10 ans : un tournant pour les investisseurs
Actuellement, vendre un logement sans être imposé sur la plus-value demande de le conserver pendant 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux). C’est long, surtout si le marché local ne suit plus ou que le bien nécessite des travaux coûteux. Avec cette nouvelle proposition, l’exonération serait totale au bout de 10 ans. Résultat : on pourrait revendre plus tôt, débloquer du capital, réinvestir, ou simplement respirer sans voir partir 36 % de la plus-value au fisc.
En tant que bailleur, cette réforme redonne de la souplesse. J’ai refait mes calculs : si je revends dans deux ans, je passerais d’une fiscalité lourde à… zéro euro d’impôt sur la plus-value. Autant dire que ça change tout dans ma stratégie patrimoniale.
Un moratoire sur les passoires thermiques : un soulagement bienvenu
Autre point clé de cette proposition : le gel temporaire de l’interdiction de louer les logements mal classés au DPE. Mon studio classé F aurait dû être interdit à la location dès 2028. Entre les travaux à 20 000 € et les aides difficiles à obtenir, je voyais l’échéance comme une impasse. Ce moratoire – même s’il reste flou – me donne un sursis. Et potentiellement, un meilleur moment pour vendre.
Avec cette double annonce, Éric Ciotti cible clairement les petits propriétaires comme moi : ceux qui louent un ou deux biens, souvent achetés pour préparer la retraite ou compléter leurs revenus. On n’est pas des promoteurs, mais on est bien souvent ceux qui font tourner le marché locatif de proximité.
Ce que je risque de gagner en cas de revente anticipée
| Scénario | Durée de détention | Taux d’imposition sur la plus-value | Gain net (estimation) |
|---|---|---|---|
| Régime actuel | 10 ans | 36,2 % | +16 000 € d’impôt sur 45 000 € de plus-value |
| Avec réforme Ciotti | 10 ans | 0 % | 45 000 € nets conservés |
La différence est énorme. Et pour une fois, c’est une mesure qui ne profite pas uniquement aux gros investisseurs ou aux sociétés. Elle touche aussi ceux qui ont fait un effort pour acheter un bien et le maintenir en location pendant des années, malgré les hausses de charges et les contraintes réglementaires.
Entre opportunité et vigilance : ce qu’il faut garder en tête
Évidemment, ce n’est encore qu’une proposition. Tout peut encore évoluer au Parlement, et rien ne garantit que la réforme soit adoptée en l’état. Certains économistes redoutent un effet d’aubaine : une vague de ventes massives, qui pourrait déstabiliser les prix dans certaines zones. Mais à mon niveau, cette réforme est l’occasion de planifier autrement. Peut-être même d’acheter à nouveau, en me disant que je pourrai sortir de l’investissement au bon moment, sans être pénalisé.
Si elle entre en vigueur au 1er janvier 2026 comme annoncé, cette mesure me laisse un an pour décider. Un an pour ajuster mes choix, anticiper, et peut-être tourner une page avec une vraie plus-value… cette fois, sans mauvaise surprise fiscale.
Ce que je retiens pour mes projets
- Revente facilitée dès 10 ans de détention : une vraie souplesse pour les bailleurs
- Gel temporaire de l’interdiction des passoires thermiques : un bol d’air financier
- Repenser sa stratégie d’investissement immobilier sur un horizon plus court
- Possibilité de réinjecter rapidement le capital dans de nouveaux projets
Que vous soyez investisseur débutant ou propriétaire expérimenté, cette réforme mérite qu’on s’y attarde. Parce que derrière la fiscalité, il y a nos choix de vie, nos objectifs patrimoniaux… et peut-être une fenêtre à ne pas rater.
