Les changements incluront une obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE), une fiscalité renforcée et des pouvoirs accrus pour les maires afin de contrôler les locations touristiques.
Les logements classés F et G ne pourront plus être loués, réduisant ainsi l’accès à des locations de courte durée, notamment sur des plateformes comme Airbnb. En conséquence, les propriétaires doivent anticiper cette transformation en adaptant leurs stratégies de location.
Avec l’entrée en vigueur de nouvelles lois en 2025, la mise en location de logements en ligne, comme ceux proposés sur des plateformes telles qu’Airbnb, va subir un tournant majeur. L’objectif de ces réformes est de réguler ce marché qui a échappé à tout contrôle, afin de répondre à la crise du logement persistante en France. Parmi les changements notables, une fiscalité alourdie, l’obligation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), et des pouvoirs renforcés pour les maires sont prévus. Dans cet article, nous détaillons les implications de ces nouvelles réglementations, leur impact sur le marché locatif et les précautions à prendre pour s’y conformer.
Une régulation nécessaire face à la crise du logement
La France est confrontée à une pénurie de logements qui s’est intensifiée ces dernières années. Près d’un million de logements classiques ont été affectés par une conversion vers la location touristique, exacerbant ainsi la crise du logement, surtout dans les grandes métropoles comme Paris, Marseille et Bordeaux. Les députés et sénateurs ont donc bétonné leur accord sur une proposition de loi visant à réguler cette croissance « sauvage » des locations touristiques. Le constat est alarmant : le manque de logements accessibles pousse certains travailleurs à vivre dans des conditions précaires, comme dormir dans leur voiture ou en camping. Avec presque 12% des étudiants abandonnant leurs études en raison des difficultés à se loger, la situation devient ingérable.
Les élus locaux, appelés à réagir, se sont retrouvés submergés par des demandes d’aide au logement. Les villages se voient transformés en stations touristiques désertes pendant la saison creuse, laissant leurs habitants permanents sans domicile. Bien que des villes comme New York ou Barcelone aient interdit à certaines plateformes de fonctionner, les législateurs français choisissent plutôt de trouver un équilibre entre l’activité touristique et la vie locale, introduisant ainsi des mesures pour imposer des limites sans interdire complètement ces plateformes.
Des mesures fiscales réformées pour limiter la location touristique
La nouvelle loi entraîne une modification significative des règles fiscales qui régissent la location de logements touristiques. L’abattement fiscal qui était en vigueur, connu sous le nom de micro-BIC, sera réduit, passant de 71% à 50% pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de 77 700 euros de revenus annuels. Pour les meublés non classés, ce taux sera de 30% avec un maximum de 15 000 euros. En outre, les propriétaires ne pourront plus déduire les amortissements lors du calcul de la plus-value de vente de leur logement à partir de 2025.
Ces changements fiscaux visent à encourager un retour vers la location traditionnelle. En effet, le taux d’abattement fiscal pour les locations nues sera porté à 50%, pour un plafond établi à 15 000 euros. L’objectif de ces réformes est de faire en sorte que la location longue durée devienne une option plus attrayante pour les propriétaires, face à des rendements de plus en plus plébiscités par les locations touristiques, souvent perçus comme plus rentables.
Les pouvoirs des maires renforcés dans la régulation des locations
Une autre mesure phare de cette législation est le renforcement des prérogatives des maires. À compter de 2025, la déclaration d’enregistrement en mairie sera obligatoire pour toutes les locations touristiques. Cela signifie que tout propriétaire souhaitant louer son logement de cette manière devra passer par une démarche administrative préalable, garantissant ainsi que les règles de sécurité et de performance énergétique soient respectées. En cas de non-conformité, les maires auront le poder de suspendre les numéros d’enregistrement.
Les nouvelles sanctions stipulent que des amendes allant jusqu’à 10 000 euros pourront être infligées pour défaut d’enregistrement et jusqu’à 20 000 euros pour fausse déclaration de la part des propriétaires. En outre, les maires auront la latitude de limiter la durée de location des résidences principales à seulement 90 jours par an, une baisse par rapport aux 120 jours autorisés actuellement. Cela vise à protéger le marché du logement permanent en limitant le passage rapide des habitations vers la location saisonnière.
Avec l’option pour les maires d’établir des quotas d’autorisations et de réserver certaines zones aux résidences principales, cette nouvelle législation souligne l’importance de la concertation locale pour équilibrer l’intérêt économique touristique avec les besoins de logement des habitants permanents.
Anticiper les changements : mesures à mettre en place pour les propriétaires
Pour les propriétaires souhaitant continuer à louer leur logement sur des plateformes en ligne, il est impératif de s’informer et de préparer sa transition vers ces nouvelles réglementations. Voici quelques conseils clés à prendre en compte :
Connaître les nouvelles réglementations
Il est essentiel de se tenir informé des modifications apportées à la législation sur la location touristique, notamment les nouvelles exigences pour le DPE et les régulations fiscales. Les propriétaires doivent être conscients de leur obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique, qui denotera la performance énergétique de leur logement. Les logements classés F ou G seront progressivement exclus du marché locatif.
Préparer les démarches administratives
En lien avec la nécessité d’un enregistrement en mairie, les propriétaires doivent commencer à préparer les documents nécessaires à leur déclaration. Cela peut inclure les détails de réservation, les contrats de location, ainsi que tous les éléments nécessaires pour prouver que votre logement respecte les normes de sécurité et d’accessibilité. Plus cette préparation est entamée tôt, mieux vous serez armé pour faire face aux exigences légales.
Évaluer l’impact financier
Les nouvelles réglementations affecteront inévitablement la rentabilité des locations touristiques. Les propriétaires doivent donc évaluer l’impact financier de ces changements, en considérant notamment la réduction des abattements fiscaux et les éventuelles amendes. Il pourrait également être judicieux de revoir les prix de location en conséquence pour s’assurer de la rentabilité de leurs investissements.
Explorer d’autres options de location
Enfin, avec la probable diminution de l’attrait des locations touristiques, les propriétaires pourraient envisager de se tourner vers la location traditionnelle. En réorientant leurs propriétés vers ce marché, ils pourraient bénéficier de la nouvelle loi qui favorise fiscalement les locations nues. Cela pourrait permettre de répondre à la demande croissante de logements permanents, tout en tirant profit de meilleures conditions fiscales.
Les changements à venir en 2025 pour la location de logements en ligne marquent ainsi un tournant décisif pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers. La recherche d’un équilibre entre le tourisme et le besoin de logement traditionnel sera primordiale. Ignorer ces nouvelles réglementations pourrait avoir des impacts significatifs sur la rentabilité des investissements, et il est donc essentiel d’anticiper ces changements dès aujourd’hui.
